英国不动产权人就其物引起的损害对进入者承担的注意义务
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www.dokg.com 2008-7-19 23:58:19 来源：林泰松 殷志良
一、据以分析问题的判例
E.Lacon &.Co.Ltd.啤酒公司是Great Yarmouth大楼的楼梯扶手的所有权人。该楼地下室是由被告的经理Richardson先生管理。该楼的第一层是Richardson夫妇的私人住宅。某年的夏天，Richardson夫人基于私人目的而邀请了一些来客，包括Wheat夫妇及其家庭成员，他们应邀来到Richardson夫人家中做客。该晚9时许，风高夜黑，Wheat先生从楼梯上摔落并魂归西山。其继承人起诉，要求被告承担侵权责任。一审法院认为，被告应当对原告承担侵权责任，因为，一方面，被告家的楼梯扶手太短，没有一直安装到该楼梯的底层；另一方面，被告楼梯间的电灯泡被人窃走。被告不服，上诉到上诉法院，要求上诉法院撤销一审法院的裁判。上诉法院Lord Denning法官代表大多数法官作出了裁判，他指出：
该案引发了这样一个法律问题：被告是否对Wheat负有检查楼梯安全或楼梯间照明义务？依据英国《1957年不动产权人责任法》，这个问题取决于被告是否是该楼梯的“不动产权人”以及Wheat先生是否是被告的来访者：如果是，那么被告对他负有“一般的注意义务”。为了解决这个问题，我们必须依赖于《1957年不动产权人责任法》，因为该法第1（2）条明确规定本法“不改变普通法上有关谁将承担义务以及该义务对谁承担的法则；因此被视为不动产权人和来访者的
人……与在普通法上视为不动产权人和应邀来访者或被许可进入者的人是一样的”。最初，对于“不动产权人”这个术语在其他法律部门的使用并没有一个标准：它的含义是随着情况的变化而变化的。
在《1957年不动产权人责任法》中，“不动产权人”这个术语的含义与普通侵权法案件中“不动产权人”对存有危险的不动产承担的责任的含义是一样的。它简明直白地意指对不动产予以某种程度的控制而足以使其对合法进入该不动产的人承担注意义务的人。合法进入不动产的人有两大类：应邀来访者及被许可进入者，不动产权人对应邀来访者所承担的义务比对被许可进入者所承担的义务更为严格，但是到了1956年该种区分被取消掉了。不动产权人所负的义务因而变成保障不动产的安全以保护合法进入者的合理注意义务：该义务不因合法进入者是应邀来访者还是被许可进入者而不同3。《1957年不动产权人责任法》即采这种观点。它将应邀来访者及被许可进入者统一称为合法“来访者”；不动产权人对他们所承担的义务是一样的，即承担一般注意义务。当某人对不动产所具有的控制程度足以使他认识到如果他没有尽到合理的注意义务的话将会使某合法进入该不动产的人遭受伤害时，那么这个人就是“不动产权人”，合法进入不动产的人就是“来访者”；因而该“不动产权人”对“来访者”负有合理的注意义务。要成为“不动产权人”并不要求该人对不动产能进行完全的控制。他并不需要绝对地占有它，他只要对它有某种程度的控制即已为足。他也有可能是与其他人对该不动产共同进行控制。“不动产权人”可以是两个或两个以上的人。如果是这样的话，他们中的每一个人基于对该不动产的控制程度均应当对合法进入该不动产的人承担义务。如果他们违反了这种义务，每一个人都应当对来访者因他们的过失导致的损害承担责任，不过他们中的每一个人都可能会主张其他人来分担这种责任。
《Salmond on Torts》（14th edn.1965,p.372）一书说到，所谓的“不动产权人”亦即“能进行直接的监管和控制并且拥有允许或禁止他人进入该不动产的权利的人”。这个定义被Roxburgh法官在Hartwell v.Grayson Rollo Clover Ltd.
4以及Diplock法官在本文讨论的这个案件中5所采用。毫无疑问，凡满足上述
条件的人均属于“不动产权人”。也就是说有权说“请进”，的人；但我认为这种
定义过于狭隘。有一些人即使他们没有权利说“请进”，但他们也同样属于“不动产权人”。只要他对某种不动产拥有相当程度的控制就足以使他成为“不动产权人”。这种观点在以下四类案件中得到了最好的说明：
第一，当不动产权人将其不动产边转让给受让人时，他把对不动产的完全控制力也转让了出去，他便不再拥有对该不动产的任何控制，即使他自愿地提供对该不动产进行维修也是如此。因此，他不再对合法进入者承担任何义务，而仅仅需要履行该维修协议而已。在Cavalier v.Pope6一案中，有人主张由于出让人同意进行维修因而他对该不动产能进行控制，但是英国上议院否定了这种主张。该案中的规则被《1957年不动产权人责任法》第4条所肯定。
第二、当不动产权人将某层或某单元转让给受让人，但并没有转让公用的楼梯或地下室或其他部分时，他对没有转让的部分仍享有完全的控制。因此，他应当就他所保留的这一部分对合法进入者承担义务。所以在Miller v.Hancock7一案中他就具有瑕疵的楼梯承担责任，在Harhroves,Aronson&Co v. Hartopp8一案中他就天花板中的排水沟承担责任，在Sutcliffe v. Chients Investment Co9一案中他应就其私人阳台承担责任。在Fairman v. perpetual Investment Building Society10及Jacobs v. LCC11一案中，该义务被限定为只对被许可进入者承担而不对应邀来访者承担。由于《1957年不动产权人责任法》取消了被许可进入者及应邀来访者的区分，该种义务因而就变成了一般注意义务。不过以前的这些先例在转让人应对他未予以出让的部分承担责任的场合仍然可以适用，因为他对该部分不动产的控制足以使他对合法进入者承担注意义务。
第三，当不动产权人并未出让其不动产而是许可某人对它进行占有时，他仍
享有对该不动产进行维护的权利，他对该不动产的控制足以使他应当对任何一个合法进入者承担义务。因此在Hawkins v. Coulsdon and Purley UDC12一案中他应当对因台阶的瑕疵而摔倒的来访者承担责任；在Greene v. Chelsea Borough Council13一案中他应当对天花板掉下来而受伤的人承担责任。该义务以前仅对
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